Agevolazione Prima Casa: L’Agenzia delle Entrate Chiarisce i Requisiti per chi riacquista all’Estero

Roma, 13 febbraio 2025 – L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 29/2025, ha fornito importanti chiarimenti sulle condizioni per mantenere i benefici fiscali della prima casa in caso di vendita infra-quinquennale e successivo riacquisto di un immobile all’estero.

Secondo la normativa vigente, chi acquista un’abitazione con l’agevolazione “prima casa” e la vende prima di cinque anni senza riacquistare un altro immobile ad uso abitativo entro un anno decade dal beneficio e deve versare le imposte ordinarie, con sanzioni e interessi. Tuttavia, il contribuente può evitare questa decadenza acquistando un altro immobile da adibire a dimora abituale entro l’anno (ndr. dal 2025, il termine è stato prolungato a 2 anni)

Il Caso Specifico

L’istanza di interpello è stata presentata da un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE, che nel 2020 aveva acquistato una casa in Italia beneficiando delle agevolazioni fiscali. Nel luglio 2024, prima del decorso del quinquennio, l’ha venduta e ha manifestato l’intenzione di acquistare un terreno edificabile in un altro Stato per costruirvi un’abitazione da adibire a propria residenza principale.

L’istante ha chiesto se questa operazione consentisse di mantenere i benefici fiscali già fruiti, evitando la decadenza dall’agevolazione prima casa.

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che, anche in caso di riacquisto di un terreno edificabile all’estero, il contribuente può evitare la decadenza a condizione che:

1. L’acquisto del terreno avvenga entro un anno dalla vendita dell’immobile in Italia.

2. Venga costruita una nuova abitazione principale, che deve risultare esistente almeno nei suoi aspetti strutturali essenziali (muri perimetrali e copertura).

3. L’immobile venga effettivamente utilizzato come dimora abituale, dimostrabile attraverso idonea documentazione.

L’Agenzia ha sottolineato che non basta acquistare il terreno entro un anno, ma è fondamentale che, entro lo stesso termine, la costruzione sia avviata e l’edificio abbia una conformazione minima riconoscibile come abitazione. Questo criterio, già chiarito in precedenti risoluzioni (come la 44/E del 2004), garantisce che il beneficio fiscale sia destinato a chi effettivamente reinveste in una nuova casa e non a operazioni speculative.

Documentazione Necessaria

Per dimostrare il rispetto delle condizioni richieste, il contribuente dovrà presentare all’Agenzia delle Entrate:

• Atto notarile di acquisto del terreno con indicazione della destinazione abitativa.

• Permessi edilizi e progetto di costruzione, rilasciati dalle autorità locali.

• Certificato di avanzamento lavori, che attesti almeno l’esistenza del rustico con copertura.

• Prove di utilizzo abitativo, come bollette di acqua, luce o gas intestate all’istante.

• Certificazione urbanistica del terreno, per confermare che sia effettivamente edificabile.

Tutta la documentazione rilasciata da autorità estere dovrà essere tradotta in italiano e munita di apostille, in conformità con la Convenzione dell’Aja del 1961.

Implicazioni e Controlli Fiscali

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’invio della documentazione non preclude eventuali accertamenti, riservandosi il diritto di verificare la reale esistenza dell’immobile e il suo utilizzo abitativo. Inoltre, potrà avvalersi di strumenti di cooperazione amministrativa internazionale, come la Convenzione di Strasburgo del 1988, per ottenere informazioni dalle autorità fiscali dello Stato estero.

Questa interpretazione rappresenta una conferma dell’orientamento dell’Amministrazione finanziaria, che mira a preservare il beneficio prima casa solo per chi reinveste realmente in una nuova abitazione principale.

Quest’interpello ha sintetizzato le risposte a tre precedenti istanze di interpello, ognuna delle quali ha affrontato specifiche questioni legate all’acquisto di immobili in Italia e all’estero:

il primo esaminava la possibilità di acquistare un’altra abitazione all’estero dopo aver già usufruito delle agevolazioni per la prima casa in Italia (circolare del 7 giugno 2010 n. 31/E); il secondo riguardava invece l’acquisto di un terreno in Italia, destinato alla costruzione di un’abitazione che sarebbe stata qualificata come prima casa (risoluzione 44/E del 2004);  infine, il terzo prendeva in esame il caso dell’acquisto di un terreno all’estero su cui edificare un’abitazione destinata a diventare la prima casa.

Questo chiarimento è particolarmente rilevante per gli italiani residenti all’estero, che spesso vendono immobili in Italia per acquistare casa nei paesi di residenza. Tuttavia, per mantenere l’agevolazione fiscale, sarà fondamentale rispettare le condizioni e documentare accuratamente l’intera operazione.