Credito d’imposta “prima casa” e nuovo termine biennale per l’alienazione dell’immobile preposseduto: prime riflessioni a seguito della legge di bilancio 2025

Con la legge di bilancio per il 2025 (l. 30 dicembre 2024, n. 207), il legislatore è intervenuto in materia di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, introducendo modifiche significative al regime agevolato previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Tra le novità, spicca l’estensione del termine per l’alienazione dell’abitazione preposseduta da uno a due anni, con potenziali riflessi anche sulla spettanza del credito d’imposta previsto per la “sostituzione” della prima casa.

Il nuovo quadro normativo

L’art. 1, comma 116, della legge n. 207/2024 ha sostituito il termine annuale precedentemente previsto per l’alienazione dell’immobile acquistato con agevolazioni “prima casa” ai fini del riconoscimento delle agevolazioni anche per il nuovo acquisto. La disposizione, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis, prevede ora che:«l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto».

La modifica si colloca nella cornice più ampia di un favor legislativo verso la mobilità abitativa, con l’obiettivo dichiarato di “incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione”.

Il nodo interpretativo: spettanza del credito d’imposta ex art. 7 l. n. 448/1998Ci si chiede, dunque, se — in questo rinnovato assetto normativo — sia ancora possibile fruire del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, anche quando il nuovo acquisto agevolato avvenga prima dell’alienazione dell’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa”.

Sul punto, giova ricordare come l’Agenzia delle entrate si fosse già espressa favorevolmente con la circolare 8 aprile 2016, n. 12/E, in seguito all’introduzione del previgente comma 4-bis (introdotto dalla legge di stabilità per il 2016). In quell’occasione l’Amministrazione finanziaria aveva chiarito che:«alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa” deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto».

Tale interpretazione poggia su una lettura teleologica della norma, finalizzata a non ostacolare la sostituzione dell’abitazione principale, valorizzando la flessibilità temporale introdotta dal legislatore.

La portata della modifica e la continuità dell’orientamento interpretativoIl Consiglio Nazionale del Notariato sostiene che sia ragionevole ritenere che il medesimo orientamento interpretativo possa trovare applicazione anche nel nuovo contesto normativo.

In altri termini, il contribuente che intenda acquistare un nuovo immobile fruendo delle agevolazioni “prima casa”, pur non avendo ancora alienato la precedente abitazione acquistata con analoghi benefici, potrebbe continuare a beneficiare del credito d’imposta previsto dall’art. 7 l. n. 448/1998, a condizione che l’alienazione avvenga entro il nuovo termine di due anni.

Del resto, la modifica del termine da uno a due anni rafforza ulteriormente quella linea evolutiva del legislatore che mira a favorire la sostituzione della “prima casa” mediante un sistema agevolato coerente e funzionale alla realtà del mercato.

In conclusione, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa risulterebbe applicabile anche alla luce del nuovo termine biennale previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis. Tale interpretazione appare pienamente coerente con l’indirizzo già espresso dall’Agenzia delle entrate e, soprattutto, con la ratio legis sottesa alla riforma, volta ad agevolare la mobilità abitativa senza penalizzare i contribuenti che sostituiscono la propria abitazione principale.

Si ribadisce che si tratta di un parere interpretativo fornito dal Consiglio Nazionale del Notariato, che si inserisce nel più ampio dibattito dottrinale e applicativo sul tema.

L’Agenzia delle entrate non si è ancora ufficialmente espressa in merito alla portata applicativa della nuova disposizione, ed è pertanto opportuno procedere con cautela, tenendo conto del possibile evolversi dell’orientamento amministrativo.