Nuove regole per i contratti di diritto di superficie su terreni per impianti rinnovabili: ichiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 4/2025, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla durata e alla trascrizione dei contratti di concessione del diritto di superficie su terreni destinati all’installazione di impianti da fonti rinnovabili. L’intervento dell’Agenzia si inserisce nel quadro normativo introdotto dall’Art. 5, comma 2-bis del D.L. 63/2024 (convertito in L. 101/2024), che stabilisce una durata minima di sei anni per questi contratti, con rinnovo automatico per un ulteriore sessennio. Tale disposizione si applica anche ai contratti già in essere, salvo diversa pattuizione delle parti o esercizio del diritto di recesso entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione.

Dubbi interpretativi e risposte dell’Agenzia

Due i principali interrogativi affrontati dall’Agenzia delle Entrate:

1. È possibile trascrivere i contratti preliminari relativi al diritto di superficie su terreni per impianti rinnovabili e per quanto tempo è valida tale trascrizione?

◦ L’Agenzia chiarisce che la normativa non introduce deroghe alla disciplina generale prevista

dall’Art. 2645 bis del Codice Civile. Di conseguenza, i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie possono essere trascritti, ma gli effetti della trascrizione non possono superare i tre anni, a meno che non venga formalizzato un contratto definitivo entro tale termine.

◦ Questo significa che, nonostante il contratto debba durare almeno sei anni, la trascrizione non estende automaticamente la sua efficacia per tutta la durata contrattuale, ma rimane soggetta ai limiti previsti dalla normativa civilistica.

2. Le proroghe automatiche dei contratti già esistenti devono essere trascritte nei registri immobiliari?

◦ L’Agenzia precisa che non è necessaria alcuna formalità aggiuntiva nei registri immobiliari per la validità della proroga automatica dei contratti non ancora scaduti.

◦ La norma del 2024, infatti, non introduce una disciplina specifica sulla pubblicità immobiliare delle proroghe. Pertanto, l’estensione della durata contrattuale opera automaticamente, senza la necessità di un atto formale che la renda opponibile ai terzi.

Implicazioni per il settore immobiliare e delle energie rinnovabili

Questi chiarimenti sono di particolare rilievo per gli operatori del settore immobiliare e delle energie rinnovabili, poiché forniscono certezze in merito alla trascrizione e all’opponibilità ai terzi dei contratti di concessione del diritto di superficie.

Se da un lato l’introduzione di una durata minima e il rinnovo automatico rafforzano la stabilità

contrattuale per gli investitori e i titolari di impianti rinnovabili, dall’altro le limitazioni sulla trascrizione potrebbero creare alcune incertezze sulla protezione dei diritti acquisiti, soprattutto in caso di trasferimenti o modifiche dei contratti.

Si tratta dunque di una tematica di grande interesse per notai, avvocati e professionisti del settore, che dovranno valutare con attenzione gli effetti della normativa e della risoluzione sulla gestione dei contratti e sulla tutela dei diritti immobiliari.