Cessione infraquinquennale dell’immobile acquisito in sede di separazione: tassabile la plusvalenza

Risposta n. 153/2025 – Agenzia delle Entrate

📌 Il caso: trasferimento immobiliare tra coniugi in sede di separazione

Con la Risposta n. 153/2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale della plusvalenza realizzata dalla vendita infraquinquennale di un immobile (o di una quota di esso) acquisito in attuazione degli accordi patrimoniali tra coniugi in fase di separazione personale.

I fatti oggetto dell’interpello:

• Nel 2003, il contribuente aveva acquistato con la moglie un immobile (50% ciascuno), in separazione dei beni.

• Nel 2023, ha acquisito anche l’altra quota del 50%, senza corrispettivo in denaro, in esecuzione della sentenza di separazione.

• Intende ora vendere l’intero immobile prima del decorso di 5 anni dal secondo trasferimento (dicembre 2023).

⚖️ La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione, richiamando gli articoli 67 e 68 del TUIR, chiarisce i seguenti punti fondamentali:

1. Il trasferimento tra ex coniugi è a titolo oneroso

Il trasferimento immobiliare attuato in sede di separazione è giuridicamente oneroso, anche se non accompagnato da un pagamento in denaro. Esso rappresenta l’effetto di accordi economici tra le parti e quindi ha una causa patrimoniale compensativa.

📝 Rif. Risoluzione n. 22/1984: «Lo scambio tra valore del fabbricato e rinuncia a pretese economiche è da considerarsi oneroso».

2. La vendita infraquinquennale genera plusvalenza imponibile

Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, è tassabile la plusvalenza derivante da cessione di immobili entro 5 anni dall’acquisto, a meno che:

• l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo, o

• non sia stato acquisito per successione.

Nel caso di specie:

• l’immobile (nella quota del 50%) è stato "acquistato" nel 2023, tramite separazione;

• la rivendita prima del 2028 genera una plusvalenza fiscalmente imponibile.

• 
  

3. Il valore di riferimento è quello indicato nell’atto di separazione

La plusvalenza è calcolata, ai sensi dell’art. 68 del TUIR, come:

Differenza tra la metà del corrispettivo percepito nella vendita e il valore dichiarato in atto al momento del trasferimento (2023),aumentato degli eventuali costi inerenti.

Nel caso in esame:

• il valore attribuito all’immobile nel 2023 era di 30.000 euro;

• sarà questo il parametro da considerare come costo fiscalmente riconosciuto, non quello del 2003 e non quello catastale.

• 
  

📚 Principi confermati dalla prassi e dalla giurisprudenza

L’Agenzia ribadisce l’indirizzo già espresso in:

• Risoluzione n. 22/1984: i trasferimenti tra coniugi in separazione/divorzio non sono gratuiti, anche se privi di prezzo esplicito;

• Circolare n. 23/E/2020: la ratio della norma è colpire le operazioni a finalità speculativa, presunta se l’immobile è rivenduto entro 5 anni.

• 
  

📌 Conclusioni operative per notai e contribuenti

La rivendita infraquinquennale di un immobile (o quota) acquisito in sede di separazione è suscettibile di tassazione in quanto genera plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67 TUIR.

Attenzione a:

• Decorrenza del quinquennio: parte dalla data del trasferimento avvenuto in sede di separazione;

• Valore di riferimento: è il valore dichiarato in atto, anche se frutto di attribuzioni compensative;

• Applicabilità piena dell’art. 67 TUIR, salvo eccezioni specifiche (successione, abitazione principale, ecc.).

• 
  

🖋 Nota del Notaio

Questa risposta dell’Agenzia impone una riflessione attenta, soprattutto per i notai, nella redazione di atti di separazione o divorzio che prevedano trasferimenti immobiliari: è opportuno valutare preventivamente con le parti le eventuali conseguenze tributarie di future vendite infraquinquennali; in particolare, bisogna ponderare con cura la valorizzazione delle attribuzioni patrimoniali indicate in atto, che potranno costituire base imponibile futura.