Comprare casa: tutto quello che devi sapere prima del rogito

Acquistare un immobile è spesso la decisione economica più importante nella vita di una persona. Eppure, molti acquirenti arrivano al giorno del rogito senza avere una piena comprensione di ciò che sta accadendo: quali controlli sono stati effettuati, quali documenti sono stati verificati, quali tutele sono state attivate in loro favore.

Questa guida nasce con l'obiettivo di colmare questa lacuna: spiegare, in modo chiaro e accessibile, tutto quello che è utile sapere prima di firmare un atto di compravendita immobiliare davanti al notaio.

ALCUNI CONTROLLI CHE IL NOTAIO EFFETTUA SULL'IMMOBILE

Prima ancora di predisporre la bozza dell'atto, il notaio svolge una serie di verifiche fondamentali sull'immobile oggetto della compravendita. Questi controlli sono nell'interesse di entrambe le parti, ma tutelano in modo particolare l'acquirente, che sta per versare una somma di denaro significativa.

Provenienza della proprietà. Il notaio verifica che il venditore sia effettivamente il proprietario dell'immobile e che abbia il diritto di venderlo. Questa verifica si estende agli atti

precedenti, risalendo nella catena dei passaggi di proprietà per accertarsi che non vi siano vizi di titolo.

Ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli. Presso i Registri Immobiliari, il notaio verifica l'assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli che potrebbero pregiudicare il diritto dell'acquirente. Se è presente un'ipoteca a garanzia di un mutuo del venditore, il notaio

si assicura che essa venga estinta contestualmente al rogito.

Conformità urbanistica e catastale. Il notaio richiede che l'immobile sia conforme alle autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune e che la planimetria catastale corrisponda allo stato effettivo dei luoghi. Eventuali difformità devono essere regolarizzate prima della stipula.

Certificazione energetica. La legge impone che al momento del rogito sia allegato l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), che classifica l'efficienza energetica dell'immobile.

Il notaio verifica la presenza e la validità di questo documento.

I DOCUMENTI CHE L'ACQUIRENTE DEVE PORTARE

Per la stipula dell'atto di compravendita, l'acquirente deve presentarsi con i seguenti documenti:

— Documento di identità in corso di validità (carta di identità o passaporto)

— Codice fiscale o tessera sanitaria

— Se coniugato: estratto di matrimonio o dichiarazione del regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni)

— Se straniero: permesso di soggiorno in corso di validità

— Eventuale documentazione relativa al mutuo, fornita dall'istituto di credito

Lo Studio provvederà a comunicare con anticipo l'elenco completo e personalizzato dei documenti necessari per ciascuna specifica operazione.

I DOCUMENTI CHE IL VENDITORE DEVE FORNIRE

Il venditore è tenuto a mettere a disposizione dello Studio notarile tutta la documentazione relativa all'immobile, tra cui:

— Atto di provenienza dell'immobile (il precedente atto di acquisto, la dichiarazione di successione, la donazione, ecc.)

— Planimetria catastale aggiornata

— Visura catastale

— Licenze edilizie

— Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità

— Documentazione relativa all'eventuale mutuo gravante sull'immobile

— In caso di immobile in condominio: dichiarazione dell'amministratore attestante l'assenza di morosità e di spese straordinarie deliberate e non ancora eseguite

LE SPESE DEL ROGITO: IMPOSTE, ONORARI E ALTRI COSTI

Le spese connesse a una compravendita immobiliare si suddividono in due grandi categorie: le imposte dovute allo Stato e gli onorari del notaio.

Le principali imposte sono:

— Imposta di registro (per acquisti da privati): pari al 9% del valore catastale rivalutato per

acquisti di seconda casa, ridotta al 2% per l'acquisto della prima casa.

— IVA (per acquisti da imprese costruttrici): pari al 10% del prezzo, ridotta al 4% per

la prima casa.

— Imposta ipotecaria e catastale: generalmente in misura fissa.

Gli onorari del notaio sono liberi e variano in funzione del valore dell'immobile, della complessità dell'atto e delle attività istruttorie svolte.

Lo Studio Notarile Marco Stra fornisce preventivi gratuiti, chiari e dettagliati, che includono sia

gli onorari che le imposte dovute.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA PRIMA CASA

Chi acquista la propria prima abitazione principale può beneficiare di importanti agevolazioni fiscali, a condizione che:

— L'immobile sia situato nel Comune in cui l'acquirente risiede o intende stabilire la residenza entro diciotto mesi dal rogito

— L'immobile non sia di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9 escluse)

— L'acquirente non sia già proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa sul territorio nazionale

In presenza di questi requisiti, l'imposta di registro scende al 2% del valore catastale rivalutato (con un minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

Il notaio verifica la sussistenza dei requisiti e assiste l'acquirente nella corretta applicazione

delle agevolazioni.

COS'È IL DEPOSITO DEL PREZZO E PERCHÉ CONVIENE RICHIEDERLO

Tra le tutele disponibili per chi acquista un immobile, il deposito del prezzo è certamente la più importante e la meno conosciuta.

Introdotto dalla legge n. 124 del 2017, questo istituto consente all'acquirente di versare il prezzo di acquisto su un conto corrente dedicato intestato al notaio, anziché consegnarlo direttamente al venditore al momento del rogito. Il notaio svincola la somma al venditore

soltanto dopo aver verificato, a trascrizione avvenuta, l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sopravvenuti tra la data dell'atto e quella della trascrizione nei Registri Immobiliari.

Questo lasso di tempo — che può variare di qualche giorno — è il momento di maggiore

vulnerabilità per l'acquirente: se nel frattempo sorgesse un pignoramento o un'ipoteca sull'immobile, l'acquirente potrebbe trovarsi nella drammatica situazione di aver pagato l'intero prezzo per un bene gravato da vincoli.

Il deposito del prezzo elimina completamente questo rischio. Può essere richiesto da entrambe le parti o anche da una sola di esse e rappresenta oggi una prassi consigliata in tutte le compravendite.

Per qualsiasi approfondimento o per richiedere un preventivo gratuito, lo Studio Notarile Marco Stra è a disposizione presso le sedi di Alba e Dogliani.