Guida alle Agevolazioni fiscali prima casa, pubblicata dal CNN insieme alle principaliAssociazioni dei Consumatori.

L'acquisto di una casa rappresenta un momento significativo per molte famiglie italiane, ed è

fondamentale essere informati sulle possibili agevolazioni e sui requisiti necessari per

beneficiarne, evitando problemi o la decadenza dei benefici.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato una guida sulle agevolazioni fiscali prima casa, consultabile al link https://www.notariato.it/wp-content/uploads/Guida-PRIMA_CASA-web-1-2025.pdf

1. Che cosa sono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa consistono in una riduzione delle imposte dovute all’atto dell’acquisto di un’abitazione, a condizione che vengano rispettati determinati requisiti soggettivi e oggettivi.

Si applicano sia in caso di acquisto da privato sia in caso di acquisto da impresa costruttrice.

A seconda della tipologia di acquisto, si applicano le seguenti aliquote fiscali:

• Acquisto da privato → Imposta di registro 2% (anziché 9%)

• Acquisto da impresa costruttrice → IVA 4% (anziché 10%)

2. Chi può richiedere le agevolazioni?

Le agevolazioni prima casa possono essere richieste da persone fisiche che acquistano per uso abitativo.

Non possono accedere alle agevolazioni:

• Imprenditori e professionisti che acquistano per la loro attività lavorativa.

• Società o enti (associazioni, fondazioni).

Anche i cittadini stranieri possono usufruire delle agevolazioni, purché rispettino gli altri requisiti

previsti dalla legge.

Le agevolazioni spettano anche se l’immobile è acquistato da:

• Un minore non emancipato o un soggetto incapace di agire (tramite un rappresentante

legale).

• Più persone in comproprietà

3. Quali immobili si possono acquistare con le agevolazioni?

L’agevolazione si applica solo agli immobili destinati a uso abitativo e non di lusso, escludendo quindi:

• A/1 → Abitazioni di lusso

• A/8 → Ville di pregio

• A/9 → Castelli e palazzi di grande valore artistico e storico

Sono invece agevolabili immobili delle seguenti categorie catastali:

• A/2 → Abitazioni civili

• A/3 → Abitazioni economiche

• A/4, A/5, A/6 → Abitazioni popolari o rurali

• A/7 → Villini

• A/11 → Alloggi tipici dei luoghi

Le agevolazioni si applicano anche all’acquisto di:

• Nuda proprietà 

• Usufrutto e abitazione.

• Pertinenze (box auto, cantine) se appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6, C/

7 (è agevolabile una sola pertinenza per ciascuna categoria)

4. Condizioni per usufruire delle agevolazioni

Per beneficiare delle agevolazioni, devono essere rispettati tre requisiti fondamentali:

A)Ubicazione dell’immobile

◦ L’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

◦ In alternativa, può trovarsi nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia.

B) Non possedere un’altra casa nel Comune. L’acquirente non deve già essere proprietario di un’altra abitazione nel medesimo Comune, nemmeno in comunione con il coniuge.

◦ Eccezione: se l’unico immobile posseduto è inagibile o non idoneo all’abitazione.

C) Non aver già usufruito delle agevolazioni prima casa su un altro immobile

◦ Se si è già acquistata una casa con le agevolazioni, per ottenerle su un nuovo acquisto è necessario alienare la prima casa entro due anni dal nuovo atto.

5. Decadenza dalle agevolazioni

Se il contribuente non rispetta le condizioni richieste, decade dal beneficio e deve pagare la

differenza d’imposta, oltre a interessi e sanzioni.

Motivi di decadenza:

1. Non trasferire la residenza entro 18 mesi

2. Vendere l’immobile entro 5 anni senza riacquistarne un altro entro 12 mesi

3. Modificare la destinazione d’uso (es. trasformare l’abitazione in ufficio entro i 5 anni)

L’Agenzia delle Entrate può verificare il rispetto delle condizioni e, in caso di irregolarità, revocare le agevolazioni e richiedere il pagamento dell’imposta piena.

4. Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Chi vende una casa acquistata con agevolazioni e ne compra un’altra entro 24 mesi, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta già pagata sul primo acquisto.

Esempio di calcolo del credito d’imposta:

• Prima casa acquistata con imposta di registro di 1.000€

• Seconda casa acquistata con imposta di 2.500 €

• Credito d’imposta riconosciuto: 1.000 €

Il credito può essere utilizzato per ridurre l’imposta sul nuovo acquisto o altre imposte future.

per ulteriori informazioni e per la valutazione di casi specifici, contatta lo studio notarile!