Plusvalenze Immobiliari: L’Agenzia delle Entrate Chiarisce il Calcolo del Quinquennio per la Tassazione

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 10/2025, ha fornito un chiarimento 

fondamentale per i contribuenti in merito alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla 

vendita di immobili. Il quesito riguarda il caso di un immobile acquistato come C/2 (magazzino) e successivamente convertito in A/2 (abitazione civile) senza opere edilizie. 

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate è se il periodo di cinque anni, oltre il quale la vendita non genera plusvalenza tassabile, debba essere calcolato dalla data di acquisto o dalla data del cambio di destinazione d’uso. Inoltre, il contribuente ha chiesto se l’incasso di una caparra confirmatoria a seguito della firma di un contratto preliminare (questione fondamentale) possa anticipare la rilevanza fiscale della vendita. 

Il Principio della Tassazione delle Plusvalenze Immobiliari 

L’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) stabilisce  che le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili sono soggette a tassazione se la 

cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Tuttavia, esistono delle 

eccezioni: 

• Immobili ricevuti per successione: non generano plusvalenze tassabili indipendentemente dalla data di vendita. 

• Abitazione principale: se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza non è tassabile. 

• Terreni edificabili: sono sempre soggetti a tassazione, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto. 

La norma mira a evitare operazioni speculative, tassando i guadagni derivanti da vendite  immobiliari avvenute in un arco di tempo ridotto. 

Il Parere dell’Agenzia delle Entrate: Il Cambio di Destinazione Non Influisce sul Quinquennio 

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie non è considerato un nuovo “acquisto” o una “costruzione”, e quindi non modifica il termine da cui decorre il quinquennio. In altre parole, il periodo di cinque anni va sempre calcolato dalla data originaria di acquisto dell’immobile e non dalla data in cui è stato cambiato d’uso da magazzino a abitazione civile. 

L’Agenzia ha inoltre sottolineato che il contratto preliminare di vendita non trasferisce la proprietà del bene e, di conseguenza, l’eventuale incasso della caparra confirmatoria prima dello scadere del quinquennio non determina il sorgere della plusvalenza tassabile. Solo l’atto definitivo di compravendita ha rilevanza fiscale. 

Implicazioni per i Contribuenti 

Questo chiarimento è particolarmente rilevante per chi ha acquistato un immobile e intende 

venderlo dopo un cambio di destinazione d’uso. La decisione dell’Agenzia stabilisce che: 

1. Il quinquennio per escludere la tassazione della plusvalenza si conta dalla data di 

acquisto originaria, indipendentemente da eventuali cambi di destinazione catastale 

senza opere. 

2. Firmare un contratto preliminare prima dei cinque anni non fa scattare l’imposizione 

fiscale, purché il rogito notarile avvenga dopo la scadenza del quinquennio. 

3. Le modifiche catastali hanno rilevanza solo per stabilire se l’immobile possa essere 

considerato abitazione principale ai fini delle esenzioni fiscali. 

Conclusioni 

L’interpello n. 10/2025 dell’Agenzia delle Entrate conferma un principio chiave per la gestione delle vendite immobiliari: la variazione catastale senza opere edilizie non incide sulla  decorrenza del quinquennio ai fini della tassazione delle plusvalenze. Questo significa che i  proprietari di immobili che intendono vendere senza incorrere in tassazione dovranno sempre fare  riferimento alla data di acquisto originale e non a eventuali cambi di destinazione successivi. 

Questo chiarimento fornisce maggiore certezza a chi pianifica operazioni immobiliari e conferma l’importanza di una corretta gestione fiscale nelle compravendite.