Agevolazione Prima Casa e Donazione con Clausola di Premorienza: Chiarimenti dellaRisoluzione n. 27/2025

L' Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 27/2025, ha fornito importanti chiarimenti in merito all’applicazione dell’agevolazione prima casa in caso di donazione di un’abitazione pre-posseduta con clausola di premorienza. Questo intervento normativo risponde a un interpello presentato da un contribuente che intende acquistare un nuovo immobile usufruendo dell’agevolazione, previa donazione della casa già posseduta.

Il contribuente ha richiesto se la donazione della propria abitazione alla madre, con la previsione di una clausola di premorienza (condizione risolutiva che fa rientrare l’immobile nel patrimonio del donante in caso di decesso del donatario), possa soddisfare il requisito di non possidenza di altro immobile richiesto dall’art. 1 del TUR (Testo Unico dell’Imposta di Registro, DPR 131/1986) per ottenere le agevolazioni prima casa su un nuovo acquisto.

Il contribuente sostiene che la donazione abbia effetto immediato, privandolo della proprietà dell’immobile e permettendogli così di dichiarare, nell’atto di acquisto della nuova casa, di non

essere titolare di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha analizzato la disciplina della clausola di premorienza alla luce dell’articolo 791 del Codice Civile, che regola la riversibilità delle donazioni. Secondo l’articolo 792, tale clausola fa sì che l’immobile donato ritorni automaticamente nel patrimonio del donante in caso di premorienza del donatario, risolvendo tutte le eventuali alienazioni.

Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che:

• La donazione, anche con clausola di premorienza, trasferisce la proprietà in maniera immediata al donatario.

• Pertanto, il contribuente, al momento del nuovo acquisto, non risulta più titolare di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e può beneficiare dell’agevolazione per il nuovo immobile, purché sussistano gli altri requisiti previsti dalla normativa.

La Risoluzione n. 27/2025 dell’Agenzia delle Entrate conferma che la donazione con clausola di premorienza è idonea a soddisfare il requisito di non titolarità di altro immobile agevolato, permettendo così l’accesso alle agevolazioni fiscali per un nuovo acquisto. Questa interpretazione rappresenta un importante chiarimento per i contribuenti che intendono ottimizzare la propria posizione fiscale nell’ambito delle agevolazioni sulla prima casa.