Diritto di Superficie e Usufrutto: Le Recenti Risposte dell'Agenzia delle Entrate e il Nuovo Regime Fiscale

Negli ultimi mesi, l'Agenzia delle Entrate ha fornito due importanti chiarimenti in merito al regime fiscale applicabile al diritto di superficie e al diritto di usufrutto, alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024. Le risposte n. 129/2025 e n. 133/2025 approfondiscono due situazioni distinte, offrendo una panoramica aggiornata su come tali diritti debbano essere trattati fiscalmente

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La Risposta n. 129/2025: Diritto di Superficie

Nella risposta n. 129/2025, l'Agenzia delle Entrate ha affrontato il caso di un’associazione sportiva dilettantistica che ha ceduto la proprietà superficiaria di un fabbricato, mantenendo la proprietà del suolo. Il quesito verteva sull’applicabilità della tassazione come reddito diverso, ex art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. L'Agenzia ha chiarito che, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di superficie è soggetto a tassazione come reddito diverso ai sensi della lettera h) del medesimo articolo.

Questo cambiamento si ricollega alla nuova formulazione dell'art. 9, comma 5, del TUIR, che prevede l’equiparazione del trattamento fiscale tra la cessione del diritto di proprietà e la costituzione di diritti reali di godimento. La costituzione del diritto di superficie non genera quindi più plusvalenze, ma è tassata direttamente come reddito diverso, calcolato come differenza tra l’importo percepito e le spese inerenti.

La Risposta n. 133/2025: Diritto di Usufrutto

Nel secondo chiarimento, risposta n. 133/2025, l'Agenzia ha affrontato un caso di trasferimento separato e contestuale del diritto di usufrutto e della nuda proprietà del medesimo immobile a due acquirenti distinti. La questione sollevata riguardava la corretta qualificazione fiscale dell'operazione: unitaria (come cessione della piena proprietà) o separata.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che i due negozi, pur essendo contestuali, sono da considerarsi autonomi:

• Il corrispettivo per la costituzione dell'usufrutto è tassato come reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR.

• La cessione della nuda proprietà è invece soggetta a tassazione come plusvalenza, secondo l'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto.

Conclusioni

Le recenti risposte dell'Agenzia delle Entrate forniscono indicazioni importanti per i contribuenti e i professionisti del settore. Il nuovo regime fiscale introdotto dalla Legge di Bilancio 2024 distingue chiaramente tra la costituzione e la cessione dei diritti reali, con conseguenze significative sul piano impositivo. Per chi opera nel settore immobiliare o per i contribuenti coinvolti in operazioni simili, una corretta comprensione di queste regole è essenziale per garantire il rispetto della normativa e una corretta pianificazione fiscale.